Comunione e Condominio, qual è la differenza?

La comunione è quella particolare forma di proprietà nella quale due o più persone sono proprietarie dello stesso bene ( in questo caso parliamo di case).

Il condominio è quella particolare forma di comunione nella quale accanto a parti di proprietà esclusiva ovvero le unità immobiliari, di soggetti distinti, ci sono delle parti di proprietà comune a tutti. Con la funzione principale di consentire il godimento delle prime.

In sostanza un immobile è in comunione quando due o più persone sono proprietarie dell’intero stabile in ragione della loro quota.

Mentre si potrà parlare di condominio quando più persone sono proprietarie individualmente di singoli appartamenti e di conseguenza comproprietari delle parti comuni .

In conclusione uno stabile con 100 unità immobiliari può essere in comunione, così come un fabbricato con due appartamenti può essere in condominio.

Questa, semplificandola al massimo, è la differenza tra le due definizioni. 

Se vogliamo continuare a differenziare i due istituti si può dire che sono come in un rapporto di genere a specie le diversità si fanno ancora più evidenti. Con una differenza molto evidente ovvero: i partecipanti alla comunione sono detti comunisti, mentre i partecipanti al condominio, sono detti condomini.

Oggetto della comunione e del condominio

La comunione può avere ad oggetto la proprietà di una qualsiasi cosa mobile o immobile.
Mentre per il condominio, come ci dice tra l’altro lo stesso codice civile, può configurarsi solo nel caso di edifici.

Quote di partecipazione

Nella comunione le quote di partecipazione dovrebbero essere uguali, salvo una diversa disposizione del titolo.

Ciò vuol dire che se ci sono due proprietari ognuno sarà titolare di una quota che rappresenta il 50% della proprietà, se sono quattro il 25% e così via.

Nel condominio, invece, il diritto di ogni comproprietario sulle cose comuni è il frutto un rapporto di proporzione tra l’unità immobiliare di proprietà esclusiva e le cose comuni.

Tale rapporto di vale viene espresso in millesimi contenuti all’interno delle tabelle millesimali.

Solamente un diverso accordo può portare ad una diversa valutazione del valore delle proprietà esclusive rispetto alle parti condominiali.

Sostanzialmente, quindi, l’esatto contrario rispetto alla comunione.

Ripartizione delle spese

Nella comunione, salvo patto contrario, i comunisti saranno tenuti a partecipare in modo uguale alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune, mentre nel condominio la suddivisione in parti uguali è prevista solo in caso d’accordo tra tutte le parti. In assenza di esso i costi dovranno essere ripartiti sulla base dei millesimi di proprietà.

Obbligazioni condominiali e per la comunione

Nel caso di comunione vige il principio di solidarietà (ognuno può pagare per tutti salvo rivalsa) mentre nel caso del condominio, le Sezioni Unite della Cassazione (n. 9148/08) hanno escluso la solidarietà delle obbligazioni in favore della parziarietà delle stesse (cioè ognuno paga per sé).

Amministratore

Nella comunione la nomina dell’amministratore è sempre facoltativa, nel caso del condominio, invece, è obbligatoria se i proprietari delle unità immobiliari sono più di quattro (art. 1129 c.c.).